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  • 典型案例:和物业的那些事儿

    来源:www.cecemca.com 发布时间:2020-02-04

    Basic Case

    原告元阳一佳物业服务有限公司(以下简称元阳物业公司)是元阳天地社区的物业服务企业。被告任XX是该社区一栋大楼702室的业主。2018年1月2日,该社区的其他物业用户向海洋物业公司(Ocean Property Company)报案维修,声称他们的室内天花板漏水,导致墙壁、地板、钢琴、沙发等出现大量水泡。造成严重损失。经物业公司检查,漏水点位于702室卫生间的管井内。物业公司立即要求任正非配合维修,但经过多次沟通,任正非拒绝远洋物业公司进入其房屋维修。

    远洋地产公司现在认为泄漏点的管井是一条公共管道。作为住宅区的业主,任XX认可并签署业主公约的规定,并根据业主公约的规定,积极配合物业公司维护、保养和管理公共管道。任Moumou认为远洋地产公司不能证明泄漏井3占用的区域是公共区域。即使证明泄漏井3所占据的区域是公共区域,厕所的内壁也是私有财产。这家远洋地产公司将不可避免地给房子造成永久性损失。此外,远洋地产公司表示,施工需要三次,这将导致损失时间。因此,任牟某不同意物业公司破坏其私有财产,如有损坏需要赔偿。

    判决结果

    北京市朝阳区人民法院认定,《北京远洋天地住宅小区物业管理委托合同》规定,远洋地产公司委托的管理事项包括公共设施设备的维修、保养、运营和管理。仁是所涉房屋的主人。2005年11月5日,任正非签署了《远洋天地业主公约》。《业主公约》规定,所有业主和物业使用人应积极配合物业管理公司的管理。

    远洋地产公司作为房屋所在住宅区的物业服务单位,有维修和保养住宅区公共设备和设施的合同义务。根据《元阳天地小区业主公约》,任作为业主,有义务与物业服务单位在物业管理方面进行合作。在这种情况下,由于公共管道漏水需要维修,维修需要进入相关房屋并采取相应措施,作为业主的任某应予以配合。公共管道的维护和保养涉及到大多数业主的利益,任某未能就赔偿问题达成共识本身就缺乏拒绝维护远洋地产公司的依据。在损失问题上,如果远洋地产公司的维修行为确实给任某造成相应损失,任某可以单独解决问题。判决:任XX协助元阳一佳物业服务有限公司进入北京市朝阳区八里庄西里元阳天地1号楼702室卫生间,在判决生效后7天内修复公共管道。元阳一佳物业服务有限公司修复完毕后,将卫生间恢复原状。

    典型值

    由于开发商的设计、旧住宅区的改造及其他原因,住宅区的公共排水管、主供暖管道、电信线路及其他设备和设施经常被放置在业主的专用空间内。一些业主错误地认为他们自己房子里的任何设备和设施都属于他们。事实上,建筑物的专有部分和公共部分之间的区别需要从物理结构、功能利用和对象登记等方面综合考虑。这是一个典型的管道维护纠纷案例。

    本案涉及的房屋管道是整栋建筑的主管道。从结构上讲,它贯穿整个建筑,渗漏点所在的部分不能与其他空间分开,也不能清楚地区分。就利用而言,管道是排水设备,为所有业主服务,是所有业主生活中不可或缺的一部分,不为单个业主服务,没有人可以独占使用管道。从对象注册来看,所涉及的管道不是也不能是b

    此外,在这种情况下,小区业主大会规定,所有业主和物业使用人都应积极配合物业管理公司的管理。业主公约是业主自治的标准,是业主使用、维护和管理共用部位的标准依据。所有业主都应遵循诚信原则,根据协议履行自己的义务。远洋物业公司应当按照公约的规定对共用部位进行维修,并通过短信告知业主维修计划、维修时间和赔偿事宜。业主应该互相合作。只有赔偿问题未能达成共识,拒绝进入房屋维修缺乏依据。应当注意的是,业主在共同部分的维护方面的合作并不意味着物业公司在履行其维护义务的过程中不受约束。物业公司在房屋维修过程中应坚持理性、得体、适度的原则,采取最大限度减少损失、最有利于恢复原状的措施,兼顾服务公共利益和保护私人利益。如果造成不必要和不合理的损失,业主有权要求赔偿。该案例对引导社区运用法律思维和方法解决冲突具有示范意义,有利于从源头上预防类似纠纷,营造团结互助和谐的和谐社区环境。

    房屋改造需符合业主公约

    王某诉北京大西洋物业管理有限公司

    Basic Case

    2017年12月,王某在北京市朝阳区某住宅小区购买了03套房屋(以下简称03套房屋),并于2017年3月9日取得了房产证。北京大西洋物业管理有限公司(以下简称大西洋公司)是03房所在住宅区的物业服务单位。2017年7月,在王某某所涉房屋装修期间,大西洋公司提出,所涉房屋所在住宅区业主大会明确规定,业主不得擅自改变房屋结构和外观。因此,王某某被告知不要关闭阳台,并扣留了用来关闭阳台的玻璃。

    现在王moumoumou认为阳台是建筑的专有部分。作为主人,他有权处置阳台。是否关闭阳台应该由主人自己决定。大西洋公司无权干涉或扣留个人物品,因此他请求颁布一项法令:1 .大西洋公司无权干涉关闭阳台;2.大西洋公司归还了10块50厘米宽2米长的玻璃。大西洋公司认为,王某作为业主,应该遵守业主公约。业主大会已经提交,并得到半数以上建筑面积和半数以上业主的同意。它规定业主不得擅自改变房屋的结构和外观。作为住宅区的物业管理公司,王某有权制止业主违反业主公约的行为。因此,我不同意王某封阳台的措施,也不同意归还王某的玻璃。

    判决结果

    北京市朝阳区人民法院认定,王谋谋要求大西洋公司不干涉其阳台关闭,实质上是要求大西洋公司不干涉其阳台关闭。2005年5月18日,该房屋所在住宅区业主大会制定为《业主公约》。《公约》第3条规定:"根据计划和设计目的使用财产,合理使用共用部分和设施设备.不得擅自改变房屋的结构、外观和用途;占用共用部位和共用设施设备;使用公共部件建造建筑物、构筑物等。”根据房屋所在住宅区业主大会的规定,业主不得擅自改变房屋的结构、外观和用途。王某关房子的行为确实会影响房子的外观。

    王某作为社区的一员,应该遵守社区业主公约。大西洋公司,作为t

    在这种情况下,王某与大西洋公司签订的物业服务合同是双方的真实意图。双方已经知道并应遵守合同中的“禁止装修或关闭阳台”和“不得擅自改变房屋结构和外观”的约定。虽然有些业主认为这是他们日常生活中的一项标准条款,但整体而言,并没有排除业主拥有和使用露台等主要权利,也没有增加业主的责任和义务,所以应该是有效的。

    业主大会是所有业主的自治规则。《公约》中的协议"不得擅自改变房屋的结构、外观和用途",可被视为社区整体利益和个人利益之间的相应平衡。在现代住宅小区中,业主的专有部分通常依赖于其他业主的专有部分和所有业主的公共部分来存在。如果专有权的使用没有受到合理的限制,很容易侵犯他人的专有权和所有所有者的共同权利。从这个角度来看,对专有权的限制恰恰是为了更好地保障所有者之间的共存。

    王某关闭阳台的行为影响了立面的整体设计和管理,导致立面的美学外观和建筑的整体经济价值下降。大西洋公司有权干涉他关闭阳台的行为。应注意的是,大西洋公司应根据财产合同的规定采取合理和适当的措施,如通知、说服和建议敦促业主改正,其未经许可扣留业主玻璃的行为缺乏法律依据。该案的判决对于规范业主专属权利的行使,创建和谐的共同生活秩序,协调个人和群体的利益平衡具有重要意义,体现了法院在推进社区治理优化进程中的积极作用。

    业主在自己的露天停车场设置升降停车设备

    应遵守协议

    诉王某等人,排除妨碍

    诉王某等人,排除妨碍

    基本案件

    被告王某和被告胡某是原告北京万科物业服务有限公司(以下简称万科公司)提供物业服务的住宅区701室的业主。他们也是停车位323和324的所有者。被告二自2015年7月28日起在323号及324号停车位设置升降停车设备。

    万科表示,王某和胡某违反了《某小区业主公约(草案)》中规定的在停车位安装设施的禁令,王某和胡某在建造起重和停车设备之前没有得到万科或社区工业委员会的同意。他的行为侵犯了住宅区业主的利益,因此他向法院起诉,要求王某和胡某拆除相关停车位上的起重停车设备。

    王某和胡某认为《某小区业主公约(草案)》限制了业主的权利无效。公司建造的升降停车设备位于自有产权的停车位内,不侵犯其他业主的权益。根据北京市政府有关部门的规定,为解决停车难问题,鼓励社会、个人和集体投资建设起重停车设备。因此,其行为符合规定,不同意拆除。

    在案件审理过程中,法院组织双方对323和324停车位进行现场检查,发现以下事实:1 .停车位323和324是两个相邻的开放停车位,它们位于单元建筑的公共楼梯旁边;2.王某和胡某分别在323和324停车位设置了升降停车装置,共停放了四辆车,均为王某和胡某家族所有。3.升降停车设备中用于钢立柱的支撑钢钉插入墙面,占据公共区域;4.升降和停车设备使用380伏的电力。王和胡通过普通的楼梯和墙壁将电路从他们二楼自己房子的电表引入地下。

    判决结果

    北京市朝阳区人民法院经审理认定业主有权提起诉讼

    本案有两大争议:第一,王某和胡某在323和324车位设置的升降停车设备是否损害了其他业主的合法权益。本案中,王某和胡某设置的立体停车设施固定在停车位的标示区域,但法院组织现场调查后,两人设置的升降停车设备所使用的支撑杆和电路占据了业主的共用区域。未经行业委员会同意,其行为侵犯了其他业主对共有部分的权利;其次,王某和胡某擅自通过共用楼梯和墙壁将380伏电路引入地下楼层,存在安全隐患,对其他业主的人身安全构成很大风险。此外,王某和胡某将在露天停车位上安装未经相关部门检查验收的升降停车设备,给通过停车位的行人的人身安全带来不可预知的风险。因此,王某和胡某的行为侵犯了其他业主的合法权益。

    第二,当社区公约对业主行使其专有权利施加限制时,业主是否需要遵守社区公约。对此,北京市朝阳区人民法院认为,业主对专有部分的使用往往涉及到社区整体业主和个体业主之间的利益平衡。因此,业主在行使专有权利时,不仅要依靠权利的所有权,还要遵守社区管理条例的有关规定。因此,王某和胡某作为停车位323和324的所有者,有权使用和处置停车位,但在使用停车位的过程中应遵守《某小区业主公约(草案)》。现在《某小区业主公约(草案)》已经声明,未经授权禁止在停车位上安装设施。王某和胡某作为某住宅小区的业主,也应该相应地履行自己的义务。

    综上所述,北京市朝阳区人民法院决定,被告王某和胡某将在本决定生效之日起30天内拆除安装在住宅区323和324停车位的升降和停车设备。王某、胡某和万科没有上诉后,该判决现已生效。

    典型意义

    本案例涉及到开放式停车位三维空间右边界的确定。开放式停车空间仅通过在地面划线来区别于其他空间,相应的地面空间范围相对清晰,而对于如何确定开放式停车空间的三维空间范围没有具体的规范。第《中华人民共和国物权法》号法律第71条规定:"业主有权拥有、使用、获利和处置其建筑物的专有部分。业主行使权利不得危及建筑物安全或损害其他业主的合法权益。”考虑到开放停车空间并非四周封闭的特点,不能仅根据停车空间的所有权状况来判断正确的边界,也不能根据社区整体所有者和个体所有者之间的利益平衡来判断。

    具体来说,要综合衡量业主的生活需求、停车位的实际使用情况、开放式停车位的位置、面积的总体规划等因素,从而确定开放式停车位立体空间专有权的权利边界。

    物业公司要求物业费

    依法办事,讲道理,有纪律

    乐活公司诉兰艺幼儿园物业纠纷

    基本案例

    2017年9月15日,乐活公司向兰艺幼儿园要求物业费。双方对支付的物业费金额有争议。兰艺幼儿园断电约40分钟。警察出去后,乐活公司恢复了兰艺幼儿园的供电。此外,兰艺幼儿园的屋顶也有很多漏洞。在向乐生活公司汇报后,乐生活公司认为兰艺幼儿园是一个单间,没有处理,因为它不属于其服务范围。兰艺幼儿园东侧,物业大楼外墙脱落,脱落的墙掉进花园里。兰艺幼儿园反思后,乐生活公司认为外墙脱落问题需要公共维修资金,而公共维修资金是解决外墙脱落问题的关键

    北京市平谷区人民法院认为迎宾花园业主委员会是由业主大会选举产生的。在咨询了大部分业主后,与乐活公司签订了物业服务合同,这是依法、合法、有效的。本合同对乐活公司和所有业主具有约束力,双方应根据本合同履行各自的义务。签订物业服务合同后,乐生活公司为迎宾花园社区提供物业服务。业主或物业使用人(包括兰艺幼儿园)享受物业服务,即按照物业服务合同缴纳物业服务费。兰艺幼儿园声称是公益幼儿园,这与事实不符。其商品房销售合同还规定,物业费应按商品房标准支付。兰艺幼儿园不同意按照商业物业标准缴纳物业费的理由是站不住脚的。

    乐活公司在与兰艺幼儿园发生物业费纠纷后,擅自切断了兰艺幼儿园的电源。行为明显不当,乐活公司为兰艺幼儿园提供的物业服务存在一定缺陷,未能充分履行其物业服务义务。因此,应从兰艺幼儿园收取的物业费应该减少,乐活公司要求的违约金不应该支持。

    应该指出,物业公司和业主应该互相合作,以实现双方的利益。大多数业主应及时缴纳物业费用,确保物业公司的正常运营,为大多数业主提供更好的服务。物业公司在提供物业服务的过程中,应积极为业主提供服务,解决困难,遇到问题时积极与业主沟通,不断提高物业服务水平,与广大业主营造和谐社区。

    法院根据第《中华人民共和国民法总则》、176、《中华人民共和国合同法》、8、60、107、111和《物业管理条例》、42条裁定:兰艺幼儿园从2017年5月22日至2018年5月21日共支付乐生活公司物业服务费.3元;二.驳回乐人寿公司提起的其他诉讼。

    兰艺幼儿园拒绝接受一审判决并提起上诉。北京市第三中级人民法院维持原判。

    典型值

    为了提高效率和维护所有业主的整体利益,业主委员会共同选举代表他们行使一些权利既是法律规定,也是现代城市生活的要求。业主委员会的行为代表了所有业主的整体利益,但不一定符合每个业主的愿望和利益。即使业主不满意,他们也应该服从和遵守业主委员会的决定。这是物业管理的社会规则。

    在这种情况下,迎宾花园小区业主委员会代表全体业主与乐活公司通过公开选择签订的物业服务合同,虽然没有得到每位业主的签署,但对每位业主都具有法律效力。兰艺幼儿园作为业主之一,也必须遵守本合同规定的权利和义务。

    如果兰艺幼儿园不同意支付物业费,乐活公司应该通过适当的渠道解决问题,不能损害业主的基本权利。在这种情况下,乐活公司进入迎宾花园社区后,通过加强管理,显着改善了社区的环境和秩序。这些努力得到了大多数业主的认可和法院的肯定。然而,当兰艺幼儿园拒绝支付物业费时,乐生活公司不仅拒绝处理兰艺幼儿园反映的问题,还采取了不正当的断电措施,从而侵犯了兰艺幼儿园的合法权利。乐活公司的上述处理显然是不恰当的。该行为与其物业服务公司的身份不符。法院给予否定的评价,扣除20%的物业服务费,敦促乐活公司提高法治意识,正确处理纠纷。

    解决物业纠纷从根本上要求物业公司和业主遵守规则,积极履行各自的义务。许多业主对物业服务不满意,往往拒绝支付物业费用。物业公司不能收取物业费。他们不仅没有意识到

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