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  • 广州物业管理条例一审:物业被解聘后拒不退出,业主可不交物业费

    来源:www.cecemca.com 发布时间:2020-02-15

    在12月17日举行的广州市第十五届人民代表大会常务委员会第三十一次会议上,杜南新闻记者文立提交了《广州市物业管理条例(草案)》进行一审。草案总结和完善了广州现行政府规章的有效制度,并借鉴了深圳、珠海、上海等城市的立法经验。在创新社区治理体系、规范业主组织、维护业主共同利益、规范物业管理和服务等方面提出了系统的制度和创新。广州市司法局局长廖解释了草案。自2014年以来,广州发布了《广州市物业管理暂行办法》等一系列配套文件,对规范物业管理活动,维护居住区的安全、舒适、文明与和谐起到了积极作用。然而,随着经济和社会的快速发展,物业管理也面临着新的问题和新的要求,如物业管理纠纷频发、物业服务质量参差不齐、业主组织建设不均衡等。因此,有必要根据广州的实际情况制定专门的地方性法规。

    草案由123条和8章组成,包括总则、物业管理区域、业主及其组织、前期物业管理、物业管理服务、物业使用和维护、法律责任和补充条款。草案以《中华人民共和国物权法》和国务院《物业管理条例》为立法依据,总结和推广现行法规中的有效制度,并借鉴深圳、珠海和上海的立法经验。

    推广使用电子投票系统进行业主决策

    廖表示,草案中的制度创新之一是着力解决“四难”问题,完善对业主组织的监管。也就是说,物业管理委员会负责业主大会的筹备和业主大会的变更。同时,简化了库存查询,延长了准备周期,解决了业主大会的“难成立”和“难变更”。

    推动业主决策使用电子投票系统,优化投票规则,创新异议处理机制,破解业主大会“决策难”。同时,加强行业委员会及其成员的行为规范和离任审计监督,强化街道和镇政府对行业委员会的监督职能,破解行业委员会的“难监管”。

    据了解,广州的业主决策电子投票系统于2016年建立。截至2019年9月,该市已为268个居民区建立了1678个电子投票数据库,共有436个电子投票时间。每个社区使用电子投票的业主人数约为70%,系统发送投票信息到投票结果公告到期的时间一般约为10天。市住房和建设局于2019年修订了电子投票规则,并升级了电子投票系统,以确保电子投票更加便捷高效。

    应登记和公布业主的共有产权。

    草案还完善了业主共同基金、共有产权和公共秩序的相关制度。具体包括完善业主共同基金管理制度,明确资金来源、使用管理和财务管理要求。

    规范业主共有产权登记公示制度,完善社区道路、绿地等公共场所的挖掘、占用和管理。同时,应规范业主的行为,明确禁止非分类排放生活垃圾和高空抛掷物品等不文明行为。

    在实践中,由于业主共有部分登记不完善,导致业主、建设单位和物业服务企业之间因共有产权不清而产生大量纠纷。对此,草案明确规定,新建物业首次登记时,建设单位应当申请对该建筑占用范围内的道路、绿地、其他公共场所、公共设施、物业管理用房和建设用地使用权进行登记

    该草案还旨在确保服务质量,并使财产管理和服务标准化。具体而言,完善了财产检查的条件、方法、程序、数据传输和财产传输要求。细化物业企业在提供服务、专项服务分包、信息披露、安全责任等方面的要求,规范物业管理费的征收和调整。完善物业企业退出和移交的时限、程序和移交材料,确保物业服务的连续性。同时,通过信用管理等制度加强对物业企业的监管。

    在实践中,业主和业主大会在早期就做出了解散物业服务企业或自行管理的决定后,一些企业拒绝退出社区。对此,草案明确规定,业主不能支付物业服务费,以解决原物业服务公司拒绝退出的问题。

    业主不按照合同支付物业费或进入不诚实的被执行人名单。

    草案还明确规定了业主关心的物业费。业主和业主大会续展或者选择物业服务企业的,物业服务收费实行市场调节价,由双方根据物业服务事项和相应的服务标准,在物业服务合同中约定。

    业主应按物业服务合同的约定支付物业服务费。业主违反合同约定拒不支付物业服务费,经仲裁裁决或司法判决确认后仍不能履行的,业主应当按照有关规定列入不诚实执行人名单。

    在物业服务合同期内,因价格变化、职工最低工资标准调整等客观因素需要调整物业服务收费标准的,物业服务企业应与业主委员会协商,由业主委员会组织业主大会表决调整物业服务收费标准。

    关于水电费用的分摊,草案明确规定,供电企业应直接向业主收取已分摊的电费,按照该市居民在住宅物业管理区域内独立计量的水泵、电梯、大堂、走廊、楼梯、住宅道路、场馆等公共照明用电的收费标准和实际收费。

    供水企业可以直接向业主收取住宅物业管理区域内公共用水的分摊水费,也可以委托物业服务企业根据本市居民的收费标准和实际费用收取水费。

    物业服务企业不得将下列费用计入:家物业服务企业的办公、生活公用费用分摊中。物业管理区域内绿化维护、花园水池、喷泉、值班室和安全亭的水电费用;物业管理区域内庆典、宣传、装修等公共活动的水电费用;使用公共部件和设施的经营活动的水电费用。

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