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  • 一线调研血泪史!这类房产别碰!

    来源:www.cecemca.com 发布时间:2020-02-13

    ▲郑州写字楼17-19年三整年价格走势图已经过去,郑州写字楼价格仅小幅上涨。

    相应地,城市普通住宅的价格上涨是显而易见的。

    2。办公楼二次交易税率太高,流动性太差。

    即使办公楼的价格大幅上涨,也基本上不可能从不断上涨的房价中获利。因为商业房地产交易税很容易吞噬微薄的利润。

    办公交易需要总交易价格的20-30%,这对于普通人来说是完全不可接受的。

    办公楼是真正的“固定”资产。

    3。与住宅楼相比,办公楼的空置率是最可怕的。

    办公物业成本,包括水电费和其他杂费,并不便宜。失去一天的空闲会让你心碎,无法呼吸。

    正是因为限制因素太多,郑州目前的写字楼存量和去工业化周期长期保持在较高水平,市场交易一直冷淡。

    截至2019年9月底,郑州写字楼存量达到近两年来的新高,总存量为144万,预计搬迁周期约为42个月。

    也就是说,即使现在没有办公楼建造,也需要将近4年的时间才能完全消化。

    因此,大多数对写字楼感兴趣的买家通常会根据自己的需求购买写字楼。或者基于资产的平衡配置,投资办公楼,通过长期租赁收入获取利润。

    租金成为办公室投资的唯一主题。

    ▲郑州写字楼租赁地图

    那么,郑州写字楼租赁市场到底是什么?哪种办公楼更受欢迎?

    请查看作者的第一手研究数据。

    3

    金水区新办公楼主要位于花园路和农业路附近。

    这次主要调查了以下办公楼,根据租金分为三个级别。

    一、省级交易中心和国际企业中心

    省级交易中心位于农业路和政祈街的交叉口。它们被分成两个建筑,一个在地上28层,一个在地下2层。它们由地下室、裙楼和塔楼组成。总面积13亩,建筑面积84,000平方米,于2007年12月交付使用。

    目前,整栋楼的入住率相对较高,公司形式分布广泛,包括文化媒体、电子技术、企业管理等。

    日租金1.5元左右,物业管理费1.7元,入住率90%以上。

    国际企业中心(International Enterprise Center)位于农业路中间,分为两栋建筑甲、乙,共31层,建筑面积平方米。它于2006年10月交付使用。

    整栋建筑以中小企业为主,公司形式分布在保险、文化媒体和信息技术领域。

    日租金约为1.4-1.5元,物业管理费约为1.9元,入住率约为90%。

    这两座办公楼建得很早,设施和硬件老化,缺乏商业形象。因此,整体租金处于较低水平。正因为如此,它们才受到众多中小企业的青睐,入住率也很高。

    2。兰德中心和赵胤大厦

    兰德中心位于农业路和花园路的交界处。该项目共30层,占地14亩,总建筑面积9.5万平方米。2015年底交付使用。

    由于是新交付的办公楼,公共区域的装修和整体硬件设施都更加豪华和先进。

    日租金2.5元/套/天,物业管理费8.9元/套,入住率90%以上。

    兰德中心拥有更广泛的企业,包括技术公司、教育和培训、房地产买家、互联网公司等。它有更精致的装饰和更大的办公空间。

    赵胤大厦位于农业路和花园路交叉口的西侧,共28层,建筑面积平方米。它于2009年9月完成并投入使用。

    赵胤大厦以它的独特之处而闻名

    建业凯旋广场位于花园路和农科路的交叉口。它有两个34层的办公室和超过5A的双塔,占地面积51亩,建筑面积27万平方米。它包括自给自足的商业区和大型商业区。

    从总体设计理念、材料选择、产品质量等方面来看,建业凯旋广场被视为郑州市的标杆商业产品。当然,金水区的房租也是最高的。

    租金3元/套/天,物业费10元/套。

    室内装饰或外立面,曾经展现了现代大都市的风采。

    内地企业的入住率也远高于预期。在调查过程中,我们可以从与物业的沟通中了解到,没有多少备用办公室。

    然而,公司格式的分布令作者惊讶,并与郑弘市一起进行了总结。

    郑弘位于花园路和东风路的交叉口。项目总面积54亩,建筑面积40万平方米。它包括一个8层的商业中心,一个39层的办公楼和一个39层的公寓。

    依靠郑弘蓬勃发展的商业部门,郑弘写字楼的租金也很受欢迎。

    目前租金为3元/套/天,物业费为9.8元/套。

    郑弘写字楼整体定位超过5A,室内装饰和公共区域设计也走在郑州前列。

    最后,让我们谈谈作者对建业凯旋广场和郑弘拟落户公司类型的质疑。

    我认为这样的高层办公楼位于繁华地区,信息技术应该充满各行各业的白领人才,如金融、信息技术、企业总部500强、互联网独角兽等人们敬仰的企业。

    事实上,金水区的两栋顶级写字楼,除了传统的科技公司和金融公司之外,还落户于婚纱设计、皮肤管理、舞蹈教学、英语培训等行业。

    这种情况真的让人感觉无限。

    这是资源不匹配吗?还是资源的合理整合?

    当然,不同的人有不同的观点。我负责我的网站,其他人没有资格表达他们的意见。

    投资的目的是赚钱。只要你付得起房租,法律允许。

    金水区三个不同的租金水平代表不同等级的办公楼。

    无论你是初创公司还是集团总部,你都可以在这里找到自己的位置。

    你对办公楼的投资能获得理想的回报吗?

    让我们把它和租金收入相比较。

    以几栋新建办公楼为例:

    首先,当你看到回报率超过6%时,请不要过早高兴。这只是一个理论计算。

    没有考虑空置租金的情况,也没有考虑相关的费用和税收。

    更重要的是,办公楼作为长期资产,在几十年的持有期内受到外部环境的极大影响。

    就业环境、经济周期、金融周期、规划变更、后期物业管理等。上述所有影响租金和升值的因素都是我们无法控制的。

    毫不犹豫,现在的办公楼将来会被淘汰。

    更残酷的现实是,郑州的商业中心已经从花园经由三路区转移到了中央商务区和郑东高铁区。

    但这只是多余的。我相信郑州最大的办公资源最终将是北龙湖金融岛。财富的积累效应和政府的总体定位是大势所趋。

    目前,金水区的高端写字楼,最大的问题也在于此。缺乏知名的大型企业、独角兽部队企业和稍有追求的公司都选择东区作为他们的新公司住所。

    这样,未来的租金收入也会大大减少。

    最后,总结一下,对办公楼投资的建议:

    1。普通投资者不会不看、不摸、不买就犯错。

    2。想用自己的钱买房子和租办公楼的老板可以搬进搬出,并能跟上最新的发展趋势。它不会一举两得吗?

    3。高帅福,谁对你乐观

    郑东新区是郑州发展的风向标,也是国外城市界面和市政建设的新名片。它的办公楼在数量和质量上都远远超过其他地区。

    以大玉米为代表的中央商务区已经过期,金融岛写字楼成为郑州新办公楼的制高点了吗?

    请期待办公室研究的下一部分!

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    Mi翟:在Mi翟旗下,专门研究全国房地产的宏观、前沿政策、户型、住宅企业、景观、运营、营销、成本等领域。它有案例、分析和数据,是你了解房地产和购买房地产的好帮手。回到搜狐看更多

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