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  • 合生创展重返赛场:囤地大王正在疯狂收割

    来源:www.cecemca.com 发布时间:2020-01-26

    输掉联赛10年后,霍普森又回到了前线。

    在广州塔,你可以很容易地看到新港中路TIT工业园区的合生创摊位。根据霍布森庄(Hopson Chuang)的计划,一个大型购物中心早就应该建造了,但现在它已经变成了一个环境杂草丛生的临时停车场。

    从广州塔俯瞰,从琶洲对岸的和盛TIT工业园区到广州塔下的珠江帝景,到海印桥以南的柯村、怡景翠园、珠江国际纺织城、庐江村、乐康村、云贵村,从猎德桥到江湾桥,珠江南岸的中心核心区几乎全是“朱家尖世界”。

    朱孟依控制了这一切。这个潮汕人来自梅州丰顺,一直沉默寡言,默默赚钱。近日,早已淡出公众视线的朱孟依和盛创展公司变得异常活跃。仅2019年7月至10月,四个月来,合资企业首次在全国范围内投资74亿元进行土地收购。要知道,在此之前,合生创展很难通过公开市场赢得土地。

    曾经中国南方五大老虎已经退出了百强住宅企业的行列,但现在他们用这么多钱占领了这块土地。沉默了15年后,霍普森不愿意孤独。

    -1-

    抢地之王

    合盛创展,一家曾被王石视为“房地产业航空母舰”的房地产公司,在过去两年再次活跃在房地产领域。

    香港上市公司合生创展(00754.HK)在第三季度报告中披露,2019年前10个月合同销售额达到177.17亿元,一举超过历史峰值。也有消息称,一向稳健的霍普森创新博览会(Hopson Innovation Fair)董事长朱孟依设定了2019年销售400亿元、2020年销售800亿元的目标,保持30%-50%的年增长率。

    ,这是学生的激进目标。你知道,在过去的15年里,学生总数一直低于200亿。

    2004年,鹤城成为首家销售额超过100亿元的房地产公司。接下来的十年是房地产的黄金时代。当所有的房地产巨头都在走向数十亿和数万亿的时候,合肥的销售额从未超过200亿,甚至几年来的总销售额也只有几十亿元。因此,外界一直在猜测霍普森是否会破产。

    如今,像‘400亿、800亿、30%-50%的增长率’这样的高营业额企业将有一个目标,这与长期缓慢营业额的稳定风格完全不同。在合肥,不仅朱孟依设定的销售目标发生了变化,而且他们在土地市场上的征地政策也发生了变化。与过去保守的风格相比,最近频繁使用土地使得霍普森的创作和展览显得有些不耐烦。

    据不完全统计,2019年7月至10月,合生创展仅在4个月内就花费了约74.17亿元,在北京、杭州、广州和江门赢得了大量地块,超过去年净利润。

    今年7月,和盛在江门占用了2块11亿元的土地,其次是广州增城地块。在广州市区,与广州市海珠区丰河经济联盟签订了面积约1097400平方米的第二大旧改造项目,仅次于乐郊村,并签订了庐江村与乐康村旧村改造合作意向协议。9月16日,合生创展在广州市番禺区辛集村成为一家新老合作企业,预计投资29亿元,总用地面积24.71公顷。10月中旬,朱孟依赢得了东莞最大规模的改造工程马冲33,354个古村落。

    注意,在上述征地项目中,合生创展也采用公开招标拍卖的方式征地。此前,合生创展主要通过城市更新和协议转让收购土地,拍卖收购的土地数量非常少。在这四个月里,合生创展通过招标、拍卖和绞刑获得了三块土地。

    更不寻常的是,霍布森今年也竞争北京的“土地总价格王”,但在与中国上海的几轮较量后被击败

    朱孟依是梅州丰顺人。然而,他不是客家人。因为他的村子几代人都讲潮汕方言,所以他以后和潮汕商人打交道时不会有语言或文化障碍。潮汕人敢于斗争,有商业头脑,这也反映在朱孟依。在商业思维方面,他们与从潮汕来港的商人相似。

    朱孟依家族祠堂:土青堂

    朱孟依从丰顺黄流镇口浦村得到的第一桶黄金来自于他对市场的洞察和当地政府的支持。

    20世纪80年代中期,朱孟依梅州丰顺县与政府合作修建了一条商业街。他投资修建了商业街,但只收到了一定比例的租金。在这第一桶黄金中,他对市场的洞察力和对政府资源的良好利用从此影响了他的商业道路。

    后来,像许多潮汕人一样,朱孟依去香港寻找商机。1992年,朱孟依与人们合作在香港举办了一个联合创作展览。自那以后,朱孟依和许多港商一样,已经回到内地投资。1993年,他在广州创办了珠江投资公司。在内地急于吸引外资的时候,港资合资企业与本地企业珠江投资的合资企业可以说是“合资企业”。朱孟依的市场洞察力和对政府资源的良好利用使他很快在广州扎根。

    朱孟依来到广州,在天河区东郊和海珠区购买了大量农田。后来,随着广州市中心东西向的发展,采用低成本布局的地方逐渐成为城市的中心区域。该市的发展红利和房价上涨导致总资产增加了10倍。

    押注广州的城市发展让霍普森在1998年成功在香港上市。同年,万科在内地上市。尽管万科是第一家开始全国扩张的房地产公司,但它也是第一家在内地上市的房地产公司。然而,万科在致富方面远不如同代人。仅在广州,合和开发的公寓就达到了20套。霍普韦尔在广州一个城市的利润超过了万科在全国的五个城市。

    所以王石当时说,‘合生创展是房地产业的航空母舰’。

    万科之后,鹤城成为广东房地产企业北伐的先锋,极具气势。在强烈邀请“海南五兄弟”之一的谢强加入后。2001年,霍普森在北京赢得了五个大型开发项目。两年内,谢强帮助朱孟依和盛珠江系统在北京签署了5500亩土地,总开发面积370万平方米。然而,霍普森没能留住这位能干的职业经理,谢强很快就搬到了富力。

    2004年,合生创展成为第一家出售数百亿美元的内地房地产公司。在接下来的两年里,万科富力等跻身100亿住房企业之列。

    房地产业成功后,朱孟依迅速通过珠江投资开始多元化扩张之路。珠江投资涉及的行业包括房地产、基础设施、能源、医药、保险、教育、医疗、科技、文化等,投资企业数千家。通过珠江投资,朱孟依实现了多元化经营,其中珠江人寿最为成功。珠江投资大厦位于广州的中轴线上,紧挨着花城广场。

    在幕后,危机潜伏着。

    -3-

    政府不喜欢

    2005,当时朱孟依成为胡润榜单的第二大富豪,其次是中信集团的荣智健。和他一起上榜的还有黄光宇,他是潮汕同胞,名列第五。

    2008年,朱孟依因涉嫌黄光裕案失踪9个月。有传言称朱孟依被警方控制了9个月,尽管合生创展否认了这一说法。然而,在朱孟依没有主持大局的情况下,该行停止了对合生创展的贷款。2008年底正值金融危机。银行贷款的中断将霍普森带到了资本崩溃的边缘。后来,4万亿元人民币的到来,使许多住宅企业陷入困境

    2018年,接近榜首的房地产公司已经登上榜首,而恒大、万科、碧桂园等巨头已经进入5000亿家房地产公司的行列。今年,霍普森的营销总额仅为149.75亿元。

    霍普森错过黄金十年的房地产有很多原因。黄光裕的案件就是其中之一。在商业方面,最重要的是京津新城项目的严重失误。

    2001年,是霍普森创作展览的时候,也是朱孟依意气风发的时候。刚刚在北京赢得五块土地,他怀着建设“新城”的雄心来到天津。

    当时,天津宝坻区正在努力吸引外资。霍普森创新占了当时仍是盐碱地的地区25000亩土地。他想在这里建造亚洲最大的别墅,可容纳5万人和8000栋别墅,并投资200亿元建造“北京中产阶级的后花园”。项目名称为“京津新城”。这个名字显示了当时朱孟依的野心。

    京津新城3000栋豪华别墅中90%空置,成为“鬼城”。

    然而,由于天津最具吸引力的蓝色印度账户被取消,开发建设成本高,该项目经历了一段滞销亏损期。后来,该项目的巨额成本和持续亏损使其成为和盛集团最大的“鸡肋”,使和盛陷入困境。

    截至2013年底,京津新城仅建成30万平方米,约370万平方米仍未开发,开发率不到10%。亚洲最大的别墅区成为亚洲最大的鬼城。

    事实上,朱孟依遵循了天津政府的这个项目计划。除了联合举办展览,香江地产等也在盐碱地上大规模征地。现在,政府的一些公共设施已经建成,但跟随朱孟依来到这里的开发商的如意算盘落空了。更糟糕的是,这个项目占用了合肥大学的大部分资金,减缓了合肥大学的发展步伐。

    他利用与政府的良好关系获取资源。他擅长这个,却被它毁了。

    为什么朱孟依在2008年黄光裕事件后仅仅9个月就输掉了联赛,而霍普韦尔秀却保持了10年的沉默?这与合肥长期依赖政府合作收购土地的方式有关。

    2008年是各级政府、全国人民代表大会和中国人民政治协商会议发生变化的一年。

    2008年底的金融危机的确很严重,但只要金融链被打破,就不难获得金融机构的支持,当年仍有4万亿元。然而,朱孟依政府方面的渠道被封锁了。

    由于这种变化,官方体制的整体变化将不可避免地影响霍普森创意展与政府的合作关系,以及霍普森创意展可以获得的融资和土地项目。

    合肥与政府的密切合作可以从一些官员的言论中看出。

    万梁青在担任广州市长时喜欢接受媒体采访。在一次采访中,万梁青告诉媒体,他已经工作了20多年,并说:“我认为我们应该改变观念,从有房子变成有房子住。”。我已经工作了20多年,还没有买房子。现在我住在市政府宿舍。我在珠江三角洲130多平方米的地方每月付600元的房租。当然,政府将补贴部分租金。

    珠江帝景只是霍普森开发的临江豪华公寓。万梁青,租了珠江帝府600元,是梅州的一群五个中国人,现在住在监狱里。

    2014年6月,时任广州市委书记万梁青接受调查。万梁青的倒台给整个广州市政府的官员体系带来了变化。霍普森再次开始运作的政府与政府之间的关系再次受到很大影响。这样做的直接后果是政府对学生失去了耐心和宽容。毕竟,在任何城市,在中心地区囤积大量土地而不开发土地都是一种浪费

    也正是因为这种家族企业行为,共同代人被称为“职业经理人的坟墓”。

    2008年受黄光裕事件影响,霍普森的资本链濒临崩溃。朱孟依已经九个月没有露面了。这是一场生存危机。多亏时任合肥大学首席执行官的陈常颖扭转了局面,合肥大学才得以渡过这场危机。

    然而,拯救企业的职业经理人在这里发展得并不太好。封建社会早已灭亡,但“高拱镇大人”的故事从未停止过。

    2008年的多重危机过去后,从2009年起,朱孟依大一新生的女儿朱洁蓉被指派参加一个联合学生创意展实习,担任总裁助理,管理公司的财务和人力资源。头顶上,一个不新的职业故事开始展开。

    事实证明,这种故事在合肥重演。在过去的五年里,合生创新展谢士东、吴杰思、陈常颖、薛虎等公司的首席执行官相继离职,他们的工作时间非常短。

    朱洁蓉的每一次崛起都会给职业经理人团队带来混乱。2012年,23岁的朱洁荣大学尚未毕业,并被任命为联合学生的副校长。薛虎已经在合肥大学工作了18年,辞去了首席执行官的职务。2013年,24岁的朱洁蓉被提升为副董事长。前副董事长张毅和上海公司高管集体辞职。

    晋升的速度太快,让人无法接受。

    首席执行官相继辞职,最高管理层离开。朱孟依为这种激进行为付出了高昂的代价。不利后果反映在合资企业的结果中。2014年至2017年的年销售额分别为53亿、99亿、80亿和92亿。这家合资企业的总销售额连续四年下降到100亿英镑以下,甚至不到十年前。

    但是珠江系的所有公司都是朱老板。朱孟依可以做任何他喜欢的事情。朱杰荣现已成为合资企业的核心领导之一。前员工对他的评价几乎和朱孟依一样:“非常强烈,她父亲的风格隐现其中,对房地产了解不多,但在脾气和思维方式上很像朱孟依。”。

    直到2018年9月3日,中国建设银行广东省分行前副行长Xi容桂加入海信创展,在他成为执行董事兼首席执行官之前,海信创展已经有6.5年没有总裁了。

    职业经理人的频繁变动和离职主要是由于朱孟依家族企业的行为。霍普韦尔的学生给职业经理人使用拳头和脚的空间有限。家族企业最终会听取“父母”的意见。他们不仅不能独立成长,还可能成为职业生涯中的污点。京津新城的例子就在眼前。这也让霍普森错过了黄金十年的房地产。

    土地和资本紧密相连。在房地产业融资紧张的情况下,现金流并不充裕。希望回到赛场,得到土地,回到最精彩的时刻,首先,必须有钱。因此,为了解决企业融资问题,霍普森聘请了金融专业人士金Xi容桂担任首席执行官。

    但是谁知道Xi容桂能在一起呆多久?

    霍普韦尔可能不在乎这位职业经理人能呆多久,但他在过去两年里又变得活跃起来。对霍普韦尔来说,一切都准备好了。

    过去随风而逝,没有什么影响。“第二代地球”成功了。金融渠道的人才也有这种才能.此时正是合肥重返江湖的好时机。

    -5-

    旧的改革和新政,重启土地储备机器

    关于霍普森再次活跃的原因有很多猜测。第二代土地,市场前景,不愿沉默.外面有很多谈话,但朱孟依没有回应。

    朱孟依无疑被赋予了商业天赋。一路走来,合肥在房地产、国有化和多元化经营方面的先进布局表明,朱孟依对市场有着准确的预见。

    近年来,尽管先正达已经进入公开市场收购土地,但其大部分土地储备都属于城市更新改造项目,就像“老改造王”凯撒一样,先正达的土地储备也属于城市更新改造项目

    旧市场的春天似乎就在眼前。这样,朱孟依这次的布局仍然是前瞻性的。

    然而,合肥不缺土地。

    长期以来,霍普森拥有的土地储备远远超过许多规模超过500亿的住宅企业,而截至2019年6月30日,霍普森拥有2940万平方米的土地储备。经过这四个月的大规模土地收购和储备,年度报告中的土地储备数据据信大幅增加。

    多年来,合资企业的土地储备一直相对稳定。2018年土地储备达到2922万平方米,2017年为2933万平方米,2016年为3013万平方米。

    在拥有大量土地储备的同时,联合项目的开发周期也非常缓慢,每个项目的平均开发周期达到10年以上。1993年开始开发的华景新城地块至今尚未开发。

    低成本的大规模土地收购使合资企业获得了巨大的利润空间。然而合生元获取高额利润的关键途径是延长开发周期。

    这种缓慢的发展模式,从企业本身和家族财富的角度来看,可以比大多数高营业额的住宅企业获得更高的利润。因为,囤积土地而不开发可以以极低的成本享受城市发展和房价增长的双重红利,延长开发周期有利于提高企业的整体利润。在过去的几年里,虽然合资企业的规模很小,但利润一直处于行业的前列。

    然而,这种缓慢周转和长时间的模式对已经转变的村民和城市来说并不是一件好事。广州许多合肥项目的发展周期已经超过10年,其中珠江三角洲合肥TIT科技园项目已经9年没有开工。十年,一代人的成长时间。这座城市及其居民还能错过几十年?

    合肥TIT工业园区现已成为临时停车场和篮球场。

    诚然,合肥囤积土地的行为和商业模式对整个城市和村民来说都不是好事。城市的领导人和城市的原住民不希望他们的企业和家园被拖走,成为开发商追求高额利润的受害者。被合肥大学接管的广州一个村庄的村民说:“即使我们再给合肥大学十年时间,我们的村庄也无法完成拆迁。”

    霍普森最近的大规模土地收购引发了业内的猜测,即霍普森是否应该更靠近高营业额的房地产公司,以便迅速扩大规模。我想得太多了。在朱孟依看来,利润永远是最重要的考虑因素。

    在2019年年中的业绩会议上,当被问及是否要加快营业额时,合生创展的管理层肯定地回答道:“从战略上讲,它正在加快,但稳定和追求利润的目标不会改变。”

    朱孟依曾经建议他的助手少读《政府工作报告》,多读《孙子兵法》。朱孟依说,《菜根谭》只谈手段,允许人们在短期内争夺规模和速度,而且只能赢得一段时间。做生意时,一个人应该阅读《孙子兵法》以上,知道如何做人和做事,培养正确的世界观,学会冷静和从容。

    所以朱孟依从心底里拒绝了高营业额和短期快速扩张的商业模式。

    但是对于家族企业的长期利润和城市更新之间的差距,朱孟依可能还需要重新思考他的世界观。

    ?结束?

    资料来源:金角财经

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