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  • 《房地产蓝皮书:中国房地产发展报告No.12(2015)》

    来源:www.cecemca.com 发布时间:2020-01-28

    《房地产蓝皮书:中国房地产发展报告No.12(2015)》发布责任声明

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    2015 《房地产蓝皮书》新闻稿

    2015年5月7日,中国社会科学院城市发展与环境研究所与社会科学文献出版社联合组织的《房地产蓝皮书:中国房地产发展报告No.12(2015)》记者招待会在北京举行。

    2014年,中国房地产市场经历了相对较大的回调,与2013年相比,部分大中城市房价呈现明显下降趋势。然而,从全国房地产价格走势来看,全年商品房平均成交价格为6323元,仍比2013年上涨1.4%。商品房销售面积12.0649亿平方米,比上年下降7.6%。商品房销售明显冷淡。商品房销售面积6.2169亿平方米,比2013年底增加1.2874亿平方米,存量房居高不下。房屋租赁市场继续下滑,全年租金指数下降2.2个百分点,降幅接近50%。房地产投资增长率大幅下降。全国房地产开发投资亿元,比上年增长10.5%,比2013年下降9.3%。房地产企业融资困难,融资亿元,比上年下降0.1%。房地产开发企业的信心明显不足。新建住房面积17.9592亿平方米,比上年下降10.7%。企业购买土地的积极性下降,购买土地3338万平方米,比上年下降14.0%。然而,全国房地产企业的平均土地交易价格为3002元/平方米,比2013年高出446元/平方米。与前一年相比,全国主要监测城市的综合、商业、住宅和工业服务地价有所上涨,呈温和上升趋势。大多数城市的地价都处于稳定的波动状态,与前一年相比,高地价城市的数量有所减少。建设用地总量大幅收紧,商业、住宅和工业用地面积减少。国家“一刀切”的宏观调控政策逐渐淡出,调控措施更加市场化,中央政府的调控政策更加注重长期稳定。

    蓝皮书预测,2015年房地产投资将继续分化,房地产投资主要流向发达地区人口聚集能力强的一线城市和一些二线城市。根据过去三年的新增建筑面积和销售面积,可以判断2015年商品房市场供应量充足;然而,中央和地方政府对房地产市场的支持政策以及相应的财政和金融政策将进一步促进住房消费的改善,2015年住房需求将大幅增加。综合考虑,2015年的房价很可能与2014年持平或更高,这取决于2015年政策放松和实施的程度。然而,地区差异将非常明显。人口聚集能力强的一线城市和一些热门二线城市的房价将会回升和上涨,而一些人口聚集能力差、存量大的二线城市或三线四线城市的房价将会继续下降(回调)。

    《中国房地产发展报告No.12(2015)》指出

    2014年商品房平均价格在北京最高

    2015年5月7日,中国社会科学院城市发展与环境研究所与社会科学文献出版社联合组织的《房地产蓝皮书:中国房地产发展报告No.12(2015)》记者招待会在北京举行。

    2014年,非住宅价格最高的是北京,写字楼价格是最低的辽宁的4.51倍,商品房价格是最低的宁夏的3.78倍。2014年,八个省的办公楼均价超过了元/平方米的均价。西藏、山西和云南位于中西部地区,分别排名第五、第六和第八。2014年,13个省份商品房均价超过9814元/平方米,其中7个位于东部,前6名均位于东部。

    (见《房地产蓝皮书:中国房地产发展报告No.12(2015)》 p24和25,社会科学文献出版社,2015年5月)

    《中国房地产发展报告No.12(2015)》指出,

    二手房的交易成本太高,无法抑制改善住房需求的释放。

    2015年5月7日,中国社会科学院城市发展与环境研究所与社会科学文献出版社联合组织的《房地产蓝皮书:中国房地产发展报告No.12(2015)》大会在北京召开。

    蓝皮书指出二手房交易成本过高,主要体现在两个方面,一是税收成本,二是中介成本。为了释放对改善住房的需求,中国人民银行和中国银行业监督管理委员会于2014年9月30日发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》号文件,建议“对于拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭,为改善其生活条件并再次申请贷款购买普通商品房,银行业金融机构应执行第一套住房贷款政策”。2015年3月,财政部和国家税务总局联合发布《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》,将营业税免税期从5年改为2年,即个人购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售免征营业税。然而,二手房交易的个人所得税尚未调整。对家庭单位出售非独占性住房,征收数万元甚至几十万元的个人所得税(扣除原购买价格和装修费用后的成交价格的20%)等。)仍然是必需的。同时,当前房地产经纪业务不规范,存在许多违法现象。中介机构发布虚假住房信息和隐瞒重要事项的情况并不少见,这也增加了二手房买卖双方的交易成本。

    二手房交易成本太高,导致更多买家转向新房。虽然土地出让、开发和出售新建住房可以给政府财政带来更多的财政收入,但在住房存量相对充足的情况下,大规模开发和建设新住房将不必要地消耗已经稀缺的土地和资源。在住房市场销售面积和销售量都在下降的情况下,二手房的高交易成本会抑制二手房的有效流通,不利于释放对改善住房的需求。

    (见《房地产蓝皮书:中国房地产发展报告No.12(2015)》 p36-37,社会科学文献出版社,2015年5月)

    《中国房地产发展报告No.12(2015)》指出,

    去库存化已成为重要目标之一。预计当地政府将出台政府政策,将商品房作为经济适用房回购。

    2015年5月7日,中国社会科学院城市发展与环境研究所与社会科学文献出版社联合组织的《房地产蓝皮书:中国房地产发展报告No.12(2015)》大会在北京召开。

    2014年底,全国商品房销售面积创历史新高。为了吸收出售面积,住房和城乡建设部于2015年1月发布了《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》号文件,提出了大力发展房屋租赁机构、支持房屋企业向公众出租其持有的房屋、积极推进房地产投资信托基金试点、从租赁市场筹集公共租赁住房等重大措施。同时,也建议各地可以通过购买将现有的适合公共租赁住房的商品房或改造为符合公共租赁住房条件的商品房。从商品房去库存化的角度来看,预计地方政府,尤其是大面积销售的城市,也将出台政策和细则,要求政府回购商品房作为经济适用房。

    (参见马萨诸塞州社会科学文献出版社《房地产蓝皮书:中国房地产发展报告No.12(2015)》 p41

    《中国房地产发展报告No.12(2015)》指出,

    2015年5月7日,中国社会科学院城市发展与环境研究所与社会科学文献出版社联合组织的《房地产蓝皮书:中国房地产发展报告No.12(2015)》大会在北京召开。

    在国家出台的支持房地产市场政策的框架下,地方政府将在不违背原则的情况下出台更详细、更灵活的有利于房地产市场发展的政策。例如,降低公积金贷款门槛,增加公积金贷款额度,仿效中央银行“贷款确认但不确认住房”的做法,偿还住房公积金贷款,申请作为第一套住房再次购买公积金,降低交易税,放宽房地产开发企业贷款,微调(完善)一线城市购房限制政策,重新发布确定第一套住房和改善住房的标准。

    (见P41,社会科学文献出版社,2015年5月)

    《房地产蓝皮书:中国房地产发展报告No.12(2015)》指出,2015年政府鼓励住房消费的政策将比2014年更强,商品房的平均增长率一般与2014年持平或略高于2014年。

    2015年5月7日,中国社会科学院城市发展与环境研究所与社会科学文献出版社联合组织的《中国房地产发展报告No.12(2015)》大会在北京召开。

    2015年,国家和地方政府将继续或出台一些鼓励住房消费的政策,力度将大于2014年。从住房消费的角度来看,2015年的住房消费环境将优于2014年。首先,国家和地方政府支持减少商品房库存,并在一定范围内将其作为经济适用房回购。二是推进住房公积金改革,放宽住房公积金提取支付条件,向其他地方发放贷款,提高住房公积金使用效率。第三,房地产金融环境比2014年宽松,“认贷款不认房”政策有利于购房者。第四,进一步实施放宽户籍制度、增加城镇人口、增加房地产市场需求的政策。

    2014年,货币持有者形成了一定的积累,但2015年住房需求的释放不会像2009年那么快。主要原因是:第一,目前房价已经达到一定的高度,尤其是在经济相对繁荣的一线城市和一些二线城市。即使银行的住房消费贷款政策达到2008年的水平,购买力也不如2009年;第二,住房市场改革前积累的住房债务已经基本消化。第三,通过近年来的调控,购房需求主要是自住和改善,投资和投机需求大幅减少。第四,当前的市场背景,如货币数量、库存、政策以及冷市形成的原因,与2009年大不相同。

    从各方面考虑,尤其是供求关系以及中央和地方政府将出台的政策,2015年房价有可能上涨,但大幅上涨的可能性不大。总体而言,2015年的房价很可能与2014年持平或更高,这取决于2015年政策放松和执行的程度。然而,地区差异仍然很明显。人口聚集能力强的一线城市和一些热点二线城市的房价有升温和上升的趋势。一些人口聚集能力差、存量大的二线城市或三线四线城市的房价将继续下跌(回调)。土地交易价格数据进一步支持上述判断。2014年,在35个大中城市中,一线城市在土地交易价格中所占比例为30.6%。一种可能性是一线城市的高地价导致了对房价上涨的预期。另一种可能性是,房地产开发企业将集中精力在一线城市购买土地,这表明房地产企业将缩小战线,回到一线城市作为主要战场。

    影响房价上涨的因素很多,主要是住房的供求、成本和人们对房地产市场的期望。

    (见《房地产蓝皮书:中国房地产发展报告No.12(2015)》 p42-43,社会科学文献出版社,2015年5月)

    《房地产蓝皮书:中国房地产发展报告No.12(2015)》指出

    《中国房地产发展报告No.12(2015)》指出,2015年政府鼓励住房消费的政策将比2014年更强,商品房的平均增长率一般与2014年持平或略高于2014年。

    2015年,国家和地方政府将继续或出台一些鼓励住房消费的政策,力度将大于2014年。从住房消费的角度来看,2015年的住房消费环境将优于2014年。首先,国家和地方政府支持减少商品房库存,并在一定范围内将其作为经济适用房回购。二是推进住房公积金改革,放宽住房公积金提取支付条件,向其他地方发放贷款,提高住房公积金使用效率。第三,房地产金融环境比2014年宽松,“认贷款不认房”政策有利于购房者。第四,进一步实施放宽户籍制度、增加城镇人口、增加房地产市场需求的政策。

    房地产开发企业对未来几年北京房地产市场的预测将对推动土地市场发挥重要作用。虽然目前房地产市场并不十分繁荣,但大多数开发企业仍对未来四五年的前景持乐观态度,尤其是在一线城市的热点地区。作为一线城市的代表,北京的住宅市场潜力仍然受到大多数企业的重视。相比之下,即使由于库存的高绝对值刺激了信贷,三线和四线城市也不太可能实现全面复苏。因此,大型住宅企业在其总体投资战略中有明显的从二、三线城市向一线城市回归的趋势。这种基于房地产市场的判断和选择自然会推动北京土地市场的竞争不断升级。

    随着一线城市的发展和资源积累的作用,北京在城市规划建设、轨道交通等基础设施建设方面越来越完善。北京房地产市场有着巨大的需求支撑,这使得北京土地本身的价值不断增加,而土地升值是土地市场价格上涨的根本原因。

    (见-78,社会科学文献出版社,2015年5月)

    《房地产蓝皮书:中国房地产发展报告No.12(2015)》指出,住房信贷政策仍有可能在

    2015年继续放宽。

    2015年5月7日,中国社会科学院城市发展与环境研究所与社会科学文献出版社联合组织的《房地产蓝皮书:中国房地产发展报告No.12(2015)》大会在北京召开。

    目前,高库存和销售下降是房地产市场面临的主要问题。截至2014年底,全国商品住宅销售面积达到406.84亿平方米,同比增长25.6%。国家统计局汇编《中国房地产发展报告No.12(2015)》。住宅建筑面积仍以5.9%的速度增长,而销售面积同比下降9.1%。根据这一趋势,预计2015年销售面积将继续上升。10月29日,国务院总理李克强主持召开国务院常务会议,提出“稳定住房消费”的议题。这是继2009年“稳定住房和汽车消费”提案后,国务院常务会议纪要中再次出现的相关声明。因此,鼓励满足居民合理的购房需求将成为未来房地产调控政策的主要内容。预计差别住房信贷政策将在2015年继续放宽。具体来说,二房贷款的最低首付比例和利率波动幅度更有可能降低。

    从信贷需求的角度来看,由于2014年房地产调控政策的放松和实际融资成本的下降趋势,一、二级城市的房地产交易呈现出稳定的迹象。考虑到目前的城市化进程仍有很大空间,住房年龄人口在未来一段时间内仍将保持在较高水平。随着政策继续放松,一些刚性和不断改善的需求将逐渐回归市场,贷款需求将上升。

    从信贷供给角度来看,中国人民银行《房地产蓝皮书:中国房地产发展报告No.12(2015)》表示,2015年央行将继续实施稳健的货币政策,更加注重适度紧缩,为经济转型升级创造中性、适度的货币金融环境。因此,预计2015年新增贷款总量将相对宽松。在宏观经济下行压力加大的背景下,商业银行将继续加大对低风险个人住房贷款的投资。因此,随着供需恢复,预计2015年个人住房贷款将逐年增加。

    为了解决实体经济反映的“融资难、融资贵”问题,中国人民银行于2014年下调了基准贷款利率。结合经济增长和价格变化的未来趋势,央行更有可能在2015年进一步下调利率和标准。与此同时,随着差别化住房信贷政策的进一步放宽,贷款利率的平均波动幅度预计将逐步下降。因此,预计2015年新发放个人住房贷款的加权利率将继续总体下降趋势。

    (参见《2014年全国房地产开发和销售情况》 p10

    《2014年第四季度中国货币政策执行报告》指出,住房信贷政策仍有可能在

    2015年5月7日,中国社会科学院城市发展与环境研究所与社会科学文献出版社联合组织的《房地产蓝皮书:中国房地产发展报告No.12(2015)》大会在北京召开。

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